A lo largo de nuestra trayectoria profesional de más de 30 años, nos hemos encontrado con numerable casuística de inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad.  Como bien sabéis, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, sino voluntaria, sin embargo, es aconsejable porque da seguridad jurídica al propietario inscrito frente a terceros.

Los motivos por los que no se accede al Registro de la Propiedad son múltiples: no eres dueño del suelo sino del vuelo (bien inmueble), no dispones del contrato de escritura pública de compraventa solamente de contrato privado, eres poseedor por mas de 20 o 30 años con título o sin título, eres poseedor cuyo título consta a nombre de un tercero y no has reanudado el tracto sucesivo, eres propietario pero el bien inmueble se encuentra sin inmatricular…

¿Y qué beneficios te proporciona la inscripción en el Registro de la Propiedad? Obtener financiación bancaria mediante hipoteca, venta y trasmisiones a terceros, seguridad hereditaria…

La casuística es abundante y apasionante y a modo divulgativo en las próximas semanas intentaremos exponeros los diferentes supuestos con los que hemos trabajado.

MONTADO Y EDITADO POR IKER ASPIAZU

Tras un exhaustivo examen del ya famoso asunto del “cartel de coches” y numerosas reuniones con diferentes peritos economistas nos vemos en la obligación de compartir las conclusiones a las que hemos llegado, adelantando que sobre esta materia existe en la actualidad a nuestro juicio intereses ajenos al resarcimiento económico de los clientes:

1.-Es innegable y así ha quedado acreditado que durante un periodo de tiempo que transcurre aproximadamente entre los años 2006 y 2013 (en función de cada marca) existió un cartel de marcas, es decir un conjunto de marcas de automóvil (prácticamente todas las comunes) que se pusieron de acuerdo para pactar precios, mediante la facilitación de diversas informaciones evitando el libre juego de la competencia que genera la minoración de los precios.

2.-No obstante, entendemos que judicializar con éxito para los clientes compradores de vehículos, esta conducta de las empresas automovilísticas, ofrece una elevada complejidad por la extremada dificultad que existe en la valoración del perjuicio económico producido en cada caso al comprador del vehículo.

3.-En el fondo y como queda dicho anteriormente, el éxito o fracaso de las pretensiones por parte de los demandantes, van a venir determinadas por los informes periciales-técnicos de los peritos, sobre la valoración de los daños y perjuicios derivados de los precios asignados por las empresas automovilísticas y es evidente que en ese sentido los peritos de las citadas empresas automovilísticas juegan en superioridad con respecto a los peritos de los demandantes-compradores, ya que disponen de toda la información técnico-comercial de los vehículos para usarla a su conveniencia.

4.-Por consiguiente y para concluir, en este contexto de inseguridad jurídica, lo más prudente y aconsejable es apartarnos de este asunto en vía judicial teniendo en cuenta que si las demandas no prosperan se van a generar costas judiciales para los demandantes.

5.- En todo caso estaremos atentos a los resultados de las primeras Sentencias judiciales que recaerán sobre esta cuestión y una vez examinemos la jurisprudencia que asienten, si es favorable, analizaremos de nuevo la cuestión.

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Hemos habilitado nuestras instalaciones para poder celebrar juntas ordinarias y extraordinarias para la aprobación de cuentas, cambio de Presidente/a y aprobación de obras urgentes a realizar.

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En la mañana del día de hoy, hemos recibido la primera Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia relativa a la devolución de los gastos hipotecarios

Resultado: Declaración de nulidad de la cláusula de gastos y devolución del importe relativo a los gastos de Registro de la Propiedad, Asesoría y 50% de los gastos de la Notaría, además condena en costas para el Banco en las dos instancias lo que supone que el cliente no va a tener que pagar ni un solo euro.

Y esta es la línea que está siguiendo tanto el Juzgado de Bilbao, como la Audiencia Provincial de Bizkaia.

El presente caso, se inició con reclamación extrajudicial el 9 de enero de 2017 reclamando la nulidad de la cláusula y devolución de gastos.  Una vez obtenida respuesta negativa del Banco el 6 de marzo se presentó demanda judicial.

El 6 de octubre de 2017, el juzgado de 1ª instancia e instrucción de Getxo resuelve declarando la nulidad de la cláusula y devolviendo la totalidad de los gastos del Registro de la Propiedad y asesoría y 50% de Notaria pero sin condena en costas para el Banco.

La entidad bancaria recurrió a la Audiencia Provincial solicitando la validez de la cláusula, nosotros recurrimos para obtener la condena en costas y conseguir que el cliente no tuviera que pagar ni un solo euro por un procedimiento que el Banco le había obligado a iniciar.

Y por fin, tras este largo recorrido, hemos obtenido la Sentencia que se adjunta en la que además de devolver los gastos al cliente, se condena en costas al Banco.

Como bien es sabido, la Ley de Arrendamientos Urbanos es aquella que regula los contratos de alquiler entre los propietarios- arrendadores y los inquilinos-arrendatarios. Pues bien, la precitada ley ha sufrido una modificación que entró en vigor el pasado 19 de diciembre, y que fundamentalmente consiste en lo siguiente:

1.- Se amplía el plazo de prorroga obligatoria de 3 a 5 años, esto supone que un inquilino siempre y cuando cumpla con sus obligaciones, podrá permanecer en la vivienda arrendada durante 5 años. (aumenta el plazo legal mínimo)

2.- Se amplía el plazo de prorroga tacita de 1 a 3 años. Este es el plazo de prorroga una vez finalice el plazo pactado en el contrato, en caso de que propietario e inquilino no pacten nada.

3.- Se limitan las garantías adicionales en la fianza. Únicamente el propietario podrá solicitar dos mensualidades de renta como fianza a menos que se trate de contratos de larga duración.

4.- Flexibilidad en la adopción de acuerdos entre propietario e inquilino para la mejora de la vivienda

5.- Gastos de gestión inmobiliaria a cargo del propietario, cuando éste sea una persona jurídica (sociedad o empresa)

Ldo. David Sainz de Rozas de la Peña

Como ya hemos dicho muchas veces, prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios tienen cláusulas abusivas. Para entendernos, una cláusula abusiva es una cláusula que aparece en el contrato, que no ha sido negociada, cuya incorporación viene impuesta por una de las partes (en el caso que nos ocupa el Banco).
En lo que al consumidor interesa, su nulidad en la mayoría de casos, además de su desaparición del préstamo, supone la recuperación de una cantidad de dinero. Pues bien, cada día van apareciendo nuevas cláusulas abusivas y voy a aprovechar este artículo para explicar las principales de una manera resumida:

1.- Intereses de demora abusivos
El interés de demora, es el tipo de interés que tiene que pagar el consumidor por no abonar la cuota del préstamo a tiempo o cualquier otra obligación. El pago de intereses de demora por encima del interés legal del dinero más dos puntos está considerado cláusula abusiva. Actualmente es un 3% el interés legal que incrementado en dos puntos da un 5%. A partir de ahí los intereses se consideran abusivos.

2.- Cláusula vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado puede suponer en muchos casos que el impago de una cuota del préstamo faculte al Banco a resolver el préstamo hipotecario y exigir la totalidad pendiente. Esto evidentemente es una catástrofe para el consumidor y ya ha sido declarado abusivo.

3.- Cláusula de gastos hipotecarios
Es la famosa cláusula que impone el abono de todos los gastos de constitución del préstamo al consumidor (gastos notariales, registrales, de asesoría y tasación). En la actualidad los Tribunales están conformes con la nulidad de la cláusula pero no con las cantidades a devolver. En concreto la Audiencia Provincial de Bizkaia devuelve el 100% de registro de la propiedad, 50% de la notaria, 100% de asesoría y la tasación si es anterior a mayo de 2013.

4.- Cláusula del IRPH
Índice de referencia al que están sometidos algunos préstamos (en lugar del EURIBOR) y que en la práctica ha supuesto el abono de unos intereses muy superiores a los que se abonarían si el préstamo hubiera estado referenciado al EURIBOR. El índice fue declarado valido por el Tribunal Supremo, y actualmente está pendiente de que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Su nulidad, supone el recálculo de todo el préstamo hipotecario al EURIBOR y la recuperación de importantes cantidades de dinero.

5.- Cláusula suelo
También famosa cláusula que impide que nos podamos beneficiar de las bajadas del EURIBOR. En la actualidad, prácticamente todas son nulas por falta de transparencia (falta de información al consumidor de su trascendencia económica) y la devolución de las cantidades debe ser integra, es decir desde el inicio del contrato.

6.- Cláusula 360
Novedosa cláusula, existente también en muchas hipotecas que emplea como base para el cálculo de la fórmula de pago de intereses el año comercial de 360 días, en lugar del año natural de 365 días o 366 días si es bisiesto. En la práctica, supone que el consumidor abona una mayor cantidad de intereses de los que le corresponden. Esta cláusula ya ha sido considerada nula por abusiva por algunos Tribunales, y su nulidad implica la devolución de todos los intereses abonados de más.

7.- Comisión sobre posiciones deudoras
Supone en la práctica la aplicación automática de una comisión de 30 o 35 euros en algunos casos, únicamente por no abonar la cuota hipotecaria a tiempo. Supone un abuso bancario al generarse automáticamente y no responder a un servicio efectivo. Se pueden recuperar todas las cantidades abonadas.

8.- Comisión de apertura
Al igual que la anterior, es una clausula inventada por la entidad bancaria y no responde a un servicio efectivamente prestado.

Conclusión:
La gran mayoría de hipotecas contiene alguna de las clausulas señaladas y su eliminación supone la recuperación de cantidades económicas. En Sainz de Rozas Abogados hacemos un estudio gratuito de la escritura de préstamo en orden a informar al consumidor de la existencia de las precitadas cláusulas, su posibilidad de ser eliminadas y la valoración de las cantidades a recuperar.

Ldo. David Sainz de Rozas de la Peña

Me veo en la obligación de escribir este artículo ante la oleada de Sentencias que esta dictado últimamente el Tribunal Supremo en el que hablando en plata “dejan con el culo al aire al consumidor.” Me refiero en este caso, a lo relativo a cláusulas abusivas presentes en nuestras hipotecas.

Todos los préstamos hipotecarios, que se han formalizado en los últimos tiempos contienen cláusulas abusivas. Y cuando digo todos, no es ninguna exageración, algunas nos afectan más y otras menos, pero todas ellas son cláusulas que el consumidor nunca hubiera aceptado dentro de una negociación individual, vulneran la normativa de consumidores y usuarios y como su propio nombre indica son “abusivas” (benefician en exclusiva al Banco).

En épocas de bonanza económica, parece que todo esto pasaba desapercibido, sin embargo llegó la crisis y los juzgados se colapsaron de demandas de consumidores reclamando sus derechos. Y aquí, es donde cada Juzgado empieza a dictar Sentencia en un sentido y se crea una tremenda inseguridad jurídica. Es decir, no sabemos a qué atenernos, y todo esto evidentemente juega a favor de la Banca. El consumidor, tiene que demandar al banco, adelantando una importante suma de dinero y con serias dudas en la viabilidad de su pretensión. Por si esto fuera poco, el procedimiento puede durar años.

Evidentemente, este clima de tardanza y de inseguridad agota al cliente que en muchos casos se da por vencido y ahí es donde gana la Banca. Y es que esta clima viene en gran parte creado por la actuación del Tribunal Supremo, tribunal que debería jugar un papel clarificador y sentar unas bases claras a la hora de reclamar pero que sin embargo nos da una de cal y una de arena.

Por un lado, declara nulas las clausulas suelo cuando no reúnan ciertos requisitos, pero por otro no devuelve cantidades. Posteriormente limita la devolución y finalmente tiene que venir Europa a decirle algo que hasta un estudiante de primero de carrera sabe y es que “lo que es nulo, no puede producir ningún efecto, y que la nulidad no se puede moderar o limitar”.

Mientras se resuelve esta cuestión, los bancos inventan otra artimaña, y en que en este clima de absoluta “inseguridad jurídica” muchos consumidores han sido llamados por las entidades bancarias para eliminar la clausula suelo a cambio de modificar las condiciones de su hipoteca (subir diferencial) y por supuesto renunciar a reclamar las cantidades indebidamente cobradas. Otro engaño con el que los bancos sacan tajada. Pues bien, el Tribunal Supremo en un principio falla que es nulo, ya que no se puede negociar sobre algo nulo (la cláusula suelo) pero posteriormente le da validez al considerarlo una transacción entre el Banco y el cliente. Actualmente se encuentra pendiente de ser resuelto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)

Por otro lado, el Supremo declara la validez del IRPH, índice de referencia de las hipotecas mucho más alto que el EURIBOR y manipulable por el Banco. En la actualidad, también se encuentra pendiente de resolución por el TJUE y aparentemente va a ser declarado abusivo. En cuanto a los gastos hipotecarios, más de lo mismo el Supremo dicta una Sentencia declarando abusiva la cláusula, pero sin embargo señala que hay que analizar caso por caso ya que “si ha existido transparencia no son nulos”. Esto de la transparencia, por supuesto no sucede nunca.

En conclusión, nos encontramos con un Tribunal Supremo absolutamente presionado, que señala abusos bancarios pero que no se atreve a actuar con rotundidad ya que existen millones de euros en juego. Que favorece en sus resoluciones a los Bancos, ya que obliga a todos los consumidores a demandar. Que favorece el colapso de los Juzgados cuando resuelve que “se debe analizar caso por caso” y que permite a los Bancos que dispongan durante unos años de un dinero que no les corresponde. Que además crea inseguridad jurídica al dictar resoluciones contradictorias y que nos hace pensar a los que trabajamos en esta materia que para obtener una justicia totalmente reparadora tenemos que salir a Europa.

Ldo. David Sainz de Rozas de la Peña