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Como ya hemos dicho muchas veces, prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios tienen cláusulas abusivas. Para entendernos, una cláusula abusiva es una cláusula que aparece en el contrato, que no ha sido negociada, cuya incorporación viene impuesta por una de las partes (en el caso que nos ocupa el Banco).
En lo que al consumidor interesa, su nulidad en la mayoría de casos, además de su desaparición del préstamo, supone la recuperación de una cantidad de dinero. Pues bien, cada día van apareciendo nuevas cláusulas abusivas y voy a aprovechar este artículo para explicar las principales de una manera resumida:

1.- Intereses de demora abusivos
El interés de demora, es el tipo de interés que tiene que pagar el consumidor por no abonar la cuota del préstamo a tiempo o cualquier otra obligación. El pago de intereses de demora por encima del interés legal del dinero más dos puntos está considerado cláusula abusiva. Actualmente es un 3% el interés legal que incrementado en dos puntos da un 5%. A partir de ahí los intereses se consideran abusivos.

2.- Cláusula vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado puede suponer en muchos casos que el impago de una cuota del préstamo faculte al Banco a resolver el préstamo hipotecario y exigir la totalidad pendiente. Esto evidentemente es una catástrofe para el consumidor y ya ha sido declarado abusivo.

3.- Cláusula de gastos hipotecarios
Es la famosa cláusula que impone el abono de todos los gastos de constitución del préstamo al consumidor (gastos notariales, registrales, de asesoría y tasación). En la actualidad los Tribunales están conformes con la nulidad de la cláusula pero no con las cantidades a devolver. En concreto la Audiencia Provincial de Bizkaia devuelve el 100% de registro de la propiedad, 50% de la notaria, 100% de asesoría y la tasación si es anterior a mayo de 2013.

4.- Cláusula del IRPH
Índice de referencia al que están sometidos algunos préstamos (en lugar del EURIBOR) y que en la práctica ha supuesto el abono de unos intereses muy superiores a los que se abonarían si el préstamo hubiera estado referenciado al EURIBOR. El índice fue declarado valido por el Tribunal Supremo, y actualmente está pendiente de que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Su nulidad, supone el recálculo de todo el préstamo hipotecario al EURIBOR y la recuperación de importantes cantidades de dinero.

5.- Cláusula suelo
También famosa cláusula que impide que nos podamos beneficiar de las bajadas del EURIBOR. En la actualidad, prácticamente todas son nulas por falta de transparencia (falta de información al consumidor de su trascendencia económica) y la devolución de las cantidades debe ser integra, es decir desde el inicio del contrato.

6.- Cláusula 360
Novedosa cláusula, existente también en muchas hipotecas que emplea como base para el cálculo de la fórmula de pago de intereses el año comercial de 360 días, en lugar del año natural de 365 días o 366 días si es bisiesto. En la práctica, supone que el consumidor abona una mayor cantidad de intereses de los que le corresponden. Esta cláusula ya ha sido considerada nula por abusiva por algunos Tribunales, y su nulidad implica la devolución de todos los intereses abonados de más.

7.- Comisión sobre posiciones deudoras
Supone en la práctica la aplicación automática de una comisión de 30 o 35 euros en algunos casos, únicamente por no abonar la cuota hipotecaria a tiempo. Supone un abuso bancario al generarse automáticamente y no responder a un servicio efectivo. Se pueden recuperar todas las cantidades abonadas.

8.- Comisión de apertura
Al igual que la anterior, es una clausula inventada por la entidad bancaria y no responde a un servicio efectivamente prestado.

Conclusión:
La gran mayoría de hipotecas contiene alguna de las clausulas señaladas y su eliminación supone la recuperación de cantidades económicas. En Sainz de Rozas Abogados hacemos un estudio gratuito de la escritura de préstamo en orden a informar al consumidor de la existencia de las precitadas cláusulas, su posibilidad de ser eliminadas y la valoración de las cantidades a recuperar.

Ldo. David Sainz de Rozas de la Peña

Tema de candente actualidad es el problema de las denominadas “cláusulas suelo” de los préstamos hipotecarios. Entra dentro de lo que se consideran prácticas abusivas de los Bancos y Cajas de Ahorro. ¿Todo lo firmado en un contrato vale? Pues se debe responder que no, y más si nos encontramos ante un contrato con una clara desigualdad entre partes, como es el que se materializa entre un banquero (profesional) y un ciudadano de a pie.

Sin entrar a analizar los aspectos técnico-jurídicos, ya expresados por multitud de compañeros Abogados de forma muy acertada, y para no caer en reiteraciones, paso a realizar una serie de puntualizaciones prácticas teniendo en cuenta la actual jurisprudencia y la charla que ofreció ayer en el Colegio de Abogados el Magistrado Aner Uriarte sobre la problemática de las precitadas clausulas. Magistrado que ha dictado ya numerosas Sentencias de “cláusula suelo” en el Juzgado de lo Mercantil de Bilbao.

Lo primero debemos saber qué es una clausula suelo y en qué nos perjudica. Pues bien, toda hipoteca esta referenciada al EURIBOR, es decir, pago más o menos de hipoteca mensualmente en función del porcentaje al que se encuentre el mismo. Hasta ahí todo correcto, el problema surge cuando el Banco establece una clausula suelo por debajo de la cuál, por mucho que baje el EURIBOR, el Banco seguirá aplicando el porcentaje que marque dicha cláusula.

Por poner un ejemplo clarificador, actualmente el EURIBOR se encuentra a 0,56% y las clausulas suelo de las hipotecas están por un 3% o 4% lo que supone pagar al mes en una hipoteca habitual entre 200 y 300 euros de más. Del mismo modo, convierte el préstamo de interés variable, en un préstamo de interés fijo, variable solamente al alza. De hecho, algunas hipotecas, han sido firmadas cuando el EURIBOR estaba a punto de bajar de un 3% (totalmente previsible para un banquero) y no han vivido la variabilidad del interés, solamente se les ha aplicado un 3% durante todo el contrato.

Lo segundo, ¿cómo identificar la existencia de una clausula suelo en mi préstamo hipotecario? Es muy sencillo, la gran mayoría se ubican en la Cláusula Tercera Bis de la escritura de préstamo hipotecario bajo el título “variabilidad de intereses” y entre una abrumadora cantidad de datos y literalmente un ejemplo de ella es:

«…El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al QUINCE por ciento ni inferior al TRES por ciento nominal anual.”

Además, el Banco fija una denominada “cláusula techo” (15%) como aparente contraprestación al suelo cuando, sin ningún tipo de duda, saben que es prácticamente imposible que el EURIBOR se situé en el 15%.

Toda la contratación bancaria se lleva a cabo bajo un total ocultismo de datos y falta de transparencia e información (así lo tiene establecido el Tribunal Supremo), haciendo firmar al consumidor cláusulas que de haber conocido su repercusión económica nunca habría aceptado.

Por último, ¿cómo eliminar la cláusula suelo del préstamo hipotecario? Lo primero hay que poner en conocimiento del Banco la existencia de la cláusula y solicitar su nulidad inmediata mediante un escrito al Servicio de Atención al Cliente. Probablemente no nos harán caso, y no nos quedará más remedio que acudir a los Tribunales en defensa de nuestros legítimos derechos.

En el despacho SAINZ DE ROZAS nos encontramos actualmente trabajando con diversos asuntos relacionados con la cláusula suelo, y en orden a la eliminación de las mismas de los préstamos hipotecarios. En los Juzgados de Bilbao se están presentando cuatro demandas de clausula suelo diarias y, como regla general, las están declarando NULAS POR FALTA DE TRANSPARENCIA.

Asimismo, surge otro problema el relativo a las cantidades indebidamente cobradas por el Banco en aplicación de la cláusula suelo, es decir, pagaba 800 euros de hipoteca cuando debía pagar 600 euros. Pues bien, toda lógica nos diría que la consecuencia de la nulidad sería la devolución de las cantidades indebidamente cobradas, pero el Tribunal Supremo señaló en su polémica Sentencia del 09.05.2013 y resolviendo una demanda conjunta de una Asociación de Consumidores y Usuarios que la devolución de todas las cantidades, podría ocasionar un quebranto del sistema económico.

Aunque este criterio a mi juicio totalmente desacertado, no ha sido seguido por otros Tribunales menores como el de Bilbao que opta por la devolución de las cantidades indebidamente cobradas como consecuencia inmediata de la nulidad.

Muchas gracias a todos los que hayáis leído este artículo y espero os sea de interés y ayuda.

Ldo. David Sainz de Rozas de la Peña