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La morosidad en las comunidades de propietarios

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Lamentablemente en estos tiempos de crisis, la MOROSIDAD, en las Comunidades de Propietarios, es uno de los supuestos más comunes que se dan y que hay que solucionar.

La administración de fincas Sainz de Rozas, incluye la reclamación judicial de las deudas de los comuneros como un servicio más, que se inicia una vez agotada la via amistosa o extrajudicial.

Sin embargo, los problemas personales por lo que atraviesan los propietarios no eximen de la responsabilidad de encontrarse al día con sus obligaciones como comuneros. Los gastos o partidas que tiene que afrontar cada comunero produce un gran debate y se convierte a veces en un problema para proceder a su reclamación.

Los tres gastos o partidas que se deben de tener en cuenta a la hora de saber que se puede reclamar son: los gastos ordinarios, derramas extraordinarias y fondo de reserva.

Dichos gastos, recogidos en La Ley de Propiedad Horizontal, deben quedar atendidos de acuerdo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo acordado en Junta entre los miembros de la Comunidad.

No hay obligación de contribuir al pago de mejoras a las que te hayas opuesto y que no sean necesarias, pero es posible que te veas privado de su uso, esta sujeto a interpretaciones y será objeto de otro estudio más en detalle.

Vamos a resolver las dudas más frecuentes sobre la morosidad en las comunidades de propietarios:

¿A quién se puede considerar moroso?

Es moroso el propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad. La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios, derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad y fondo de reserva.

Si ha habido aprobación de la junta y algún propietario no esta de acuerdo y así lo ha reflejado en la Junta, puede impugnar el acuerdo judicialmente, pero el gasto ya será exigible en los términos en que se aprobara, aunque más tarde el tribunal anule el acuerdo.

¿Quién decide cuánto tengo que pagar en la comunidad?

La manera en la que se debe de contribuir a los gastos viene reflejada en las escrituras o en los estatutos de la propiedad.

Excepcionalmente pueden aprobarse reglas de reparto específicas para determinados gastos, como el ascensor o determinadas obras. Los gastos pueden ser los ordinarios y los que contribuyen al fondo de reserva obligatorio, y los extraordinarios, para obras o necesidades concretas que se hayan acordado.

¿Quién está obligado a pagar los gastos de comunidad?

Pues el que sea propietario en el momento en que se exija el gasto comunitario. De cara a la comunidad, el responsable del pago de las cuotas nunca es el inquilino o el cesionario, con independencia de lo que se pacte en el contrato de arrendamiento.

¿A quién le toca pagar cuando se vende la vivienda?

Debe pagar quien sea propietario en el momento de exigir las cantidades.

La Ley de Propiedad Horizontal prevé que si un inmueble se vende, el nuevo dueño responda con él de las deudas pendientes con la comunidad que correspondan al año natural de la compra y a los tres años anteriores.

Para evitar problemas en el momento de la venta ante el notario, el vendedor debe aportar al comprador un certificado que aclare sus deudas pendientes con la comunidad. Conviene que el comprador no exima de este deber al vendedor.

¿Cuantos años son reclamables al propietario deudor?

5 años, a partir de esos años la deuda empieza a prescribir.

¿Qué pasa con los gastos aprobados para el futuro?

En ocasiones, la junta aprueba obras o gastos que se pagan de modo diferido. El obligado al pago es siempre quien sea propietario en el momento en que la cantidad sea exigible.

Es muy importante en caso de compra de un inmueble informarse del estado del edificio, ya que pueden tener aprobada una obra hace dos años y no comenzar con el pago al cabo de tres años, y será el nuevo comprador al que se le exija el pago, con independencia de los pactos que hubieran hecho entre las partes.

¿Qué consecuencias tiene ser moroso?

El moroso puede asistir a la junta general de la comunidad, pero no puede votar y tampoco puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez.

Además, se puede iniciar un procedimiento judicial especial para reclamarle las deudas: el procedimiento monitorio.

Por otra parte, el inmueble del moroso responde del pago de esa deuda.

¿Cómo se reclama la deuda al moroso?

Ante un impago comprobado, se hace un requerimiento de pago fehaciente.

Si el moroso no atiende el requerimiento, se puede seguir la vía del procedimiento monitorio, mediante los siguientes pasos:

  1. Convocatoria de una junta general para aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad y autorizar al presidente a reclamar judicialmente la deuda.
  2. Comunicación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos. El secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, documento que incluirá el visto bueno del presidente.
  3. Presentación ante el juez de la demanda de juicio monitorio.

¿Se puede impedir al moroso el uso de instalaciones de la comunidad?

En la práctica, la ejecución de esas medidas no debe imponerse por la fuerza, no es recomendable desde nuestro punto de vista.

¿Se puede anunciar la lista de morosos en el tablón de anuncios?

La Ley de Propiedad Horizontal lo prevé como último recurso en el contexto de la notificación de convocatorias de juntas generales o de acuerdos tomados en ellas. Es decir, la convocatoria de una junta general debe incluir la lista de propietarios morosos, con el objeto de advertir que no pueden votar mientras sean morosos.

La comunidad tiene que tratar de entregar las notificaciones a los morosos en el domicilio que hayan facilitado al secretario, si no es posible, en el piso o local que posean en la comunidad. Como último recurso, se pueden publicar en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerán tres días naturales consecutivos.

Solo de este modo la notificación en el tablón de anuncios no lesiona el derecho al honor ni vulnera la normativa sobre protección de datos.

Es obligatorio que los propietarios den un domicilio a efecto de notificaciones.

¿Y si el moroso es un banco?

Las entidades financieras propietarias de inmuebles deben pagar sus cuotas como cualquier otro miembro de la comunidad. Si no atienden a los requerimientos de pago, se puede iniciar una reclamación judicial, exigiendo como siempre las costas y los perjuicios que haya podido causar el impago.

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