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En la mañana del día de hoy, hemos recibido la primera Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia relativa a la devolución de los gastos hipotecarios

Resultado: Declaración de nulidad de la cláusula de gastos y devolución del importe relativo a los gastos de Registro de la Propiedad, Asesoría y 50% de los gastos de la Notaría, además condena en costas para el Banco en las dos instancias lo que supone que el cliente no va a tener que pagar ni un solo euro.

Y esta es la línea que está siguiendo tanto el Juzgado de Bilbao, como la Audiencia Provincial de Bizkaia.

El presente caso, se inició con reclamación extrajudicial el 9 de enero de 2017 reclamando la nulidad de la cláusula y devolución de gastos.  Una vez obtenida respuesta negativa del Banco el 6 de marzo se presentó demanda judicial.

El 6 de octubre de 2017, el juzgado de 1ª instancia e instrucción de Getxo resuelve declarando la nulidad de la cláusula y devolviendo la totalidad de los gastos del Registro de la Propiedad y asesoría y 50% de Notaria pero sin condena en costas para el Banco.

La entidad bancaria recurrió a la Audiencia Provincial solicitando la validez de la cláusula, nosotros recurrimos para obtener la condena en costas y conseguir que el cliente no tuviera que pagar ni un solo euro por un procedimiento que el Banco le había obligado a iniciar.

Y por fin, tras este largo recorrido, hemos obtenido la Sentencia que se adjunta en la que además de devolver los gastos al cliente, se condena en costas al Banco.

Como ya hemos dicho muchas veces, prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios tienen cláusulas abusivas. Para entendernos, una cláusula abusiva es una cláusula que aparece en el contrato, que no ha sido negociada, cuya incorporación viene impuesta por una de las partes (en el caso que nos ocupa el Banco).
En lo que al consumidor interesa, su nulidad en la mayoría de casos, además de su desaparición del préstamo, supone la recuperación de una cantidad de dinero. Pues bien, cada día van apareciendo nuevas cláusulas abusivas y voy a aprovechar este artículo para explicar las principales de una manera resumida:

1.- Intereses de demora abusivos
El interés de demora, es el tipo de interés que tiene que pagar el consumidor por no abonar la cuota del préstamo a tiempo o cualquier otra obligación. El pago de intereses de demora por encima del interés legal del dinero más dos puntos está considerado cláusula abusiva. Actualmente es un 3% el interés legal que incrementado en dos puntos da un 5%. A partir de ahí los intereses se consideran abusivos.

2.- Cláusula vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado puede suponer en muchos casos que el impago de una cuota del préstamo faculte al Banco a resolver el préstamo hipotecario y exigir la totalidad pendiente. Esto evidentemente es una catástrofe para el consumidor y ya ha sido declarado abusivo.

3.- Cláusula de gastos hipotecarios
Es la famosa cláusula que impone el abono de todos los gastos de constitución del préstamo al consumidor (gastos notariales, registrales, de asesoría y tasación). En la actualidad los Tribunales están conformes con la nulidad de la cláusula pero no con las cantidades a devolver. En concreto la Audiencia Provincial de Bizkaia devuelve el 100% de registro de la propiedad, 50% de la notaria, 100% de asesoría y la tasación si es anterior a mayo de 2013.

4.- Cláusula del IRPH
Índice de referencia al que están sometidos algunos préstamos (en lugar del EURIBOR) y que en la práctica ha supuesto el abono de unos intereses muy superiores a los que se abonarían si el préstamo hubiera estado referenciado al EURIBOR. El índice fue declarado valido por el Tribunal Supremo, y actualmente está pendiente de que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Su nulidad, supone el recálculo de todo el préstamo hipotecario al EURIBOR y la recuperación de importantes cantidades de dinero.

5.- Cláusula suelo
También famosa cláusula que impide que nos podamos beneficiar de las bajadas del EURIBOR. En la actualidad, prácticamente todas son nulas por falta de transparencia (falta de información al consumidor de su trascendencia económica) y la devolución de las cantidades debe ser integra, es decir desde el inicio del contrato.

6.- Cláusula 360
Novedosa cláusula, existente también en muchas hipotecas que emplea como base para el cálculo de la fórmula de pago de intereses el año comercial de 360 días, en lugar del año natural de 365 días o 366 días si es bisiesto. En la práctica, supone que el consumidor abona una mayor cantidad de intereses de los que le corresponden. Esta cláusula ya ha sido considerada nula por abusiva por algunos Tribunales, y su nulidad implica la devolución de todos los intereses abonados de más.

7.- Comisión sobre posiciones deudoras
Supone en la práctica la aplicación automática de una comisión de 30 o 35 euros en algunos casos, únicamente por no abonar la cuota hipotecaria a tiempo. Supone un abuso bancario al generarse automáticamente y no responder a un servicio efectivo. Se pueden recuperar todas las cantidades abonadas.

8.- Comisión de apertura
Al igual que la anterior, es una clausula inventada por la entidad bancaria y no responde a un servicio efectivamente prestado.

Conclusión:
La gran mayoría de hipotecas contiene alguna de las clausulas señaladas y su eliminación supone la recuperación de cantidades económicas. En Sainz de Rozas Abogados hacemos un estudio gratuito de la escritura de préstamo en orden a informar al consumidor de la existencia de las precitadas cláusulas, su posibilidad de ser eliminadas y la valoración de las cantidades a recuperar.

Ldo. David Sainz de Rozas de la Peña

1. – ¿a quién afecta esta Sentencia?

A aquellas personas que tengan la condición de personas consumidoras y cuenten con una cláusula en su contrato hipotecario similar en su contenido o efectos a la considerada como abusiva por el Tribunal Supremo.

La cláusula declarada abusiva por el Tribunal Supremo decía lo siguiente:

«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gastos y costas en la cláusula 9ª»

Para que resulte de aplicación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 no es necesario que la cláusula incluida en su contrato hipotecario sea idéntica a la que acabamos de reseñar, bastaría con que la misma fuese de contenido parecido o similar y produjese los mismos efectos de trasladar al prestatario los gastos derivados de la formalización y desarrollo del contrato.

Para saber si tiene una cláusula que resulte afectada por la Sentencia del Tribunal Supremo debe examinar las cláusulas incluidas en su contrato hipotecario y, en caso de duda, debe consultar con alguna persona que pueda asesorarle al respecto. En Sainz de Rozas Abogados examinamos tu escritura de préstamo gratuitamente en orden a localizar clausulas abusivas.

2.- ¿qué gastos podrían reclamarse?

– Los gastos notariales y registrales.

Es decir, los gastos derivados de la formalización de escrituras notariales y de la inscripción en el registro de la propiedad. Se incluyen, por tanto, los gastos pagados a notarios y registradores de la propiedad como los gastos de asesoría, Indicar que en la actualidad tanto el juzgado de Bilbao como la Audiencia Provincial de Bizkaia están de acuerdo en devolver el 50% de los aranceles notarias, 100% de gastos de registro de la propiedad y asesoría

El Tribunal Supremo entiende que la formalización en escritura e inscripción en el registro de la propiedad del contrato hipotecario a quien beneficia especialmente es a la entidad financiera, por lo que debería ser ésta quien soportase los gastos derivados.

3.- ¿cuál es el procedimiento a seguir?

Debe presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera con la que tiene la hipoteca, mediante cualquier medio que permita acreditar su presentación (sello de su oficina bancaria, correo certificado con acuse de recibo, burofax…).

La entidad financiera está obligada a contestarle en el plazo máximo de 2 meses a contar desde la fecha en que Usted presente la reclamación.

4. ¿existe un plazo para presentar la reclamación?

Si. El plazo máximo para presentar la reclamación es el 24 de diciembre de 2019, esto es, cuatro años a contar desde la fecha en que se dictó la Sentencia del tribunal Supremo. Ojo con este dato puesto que el tiempo corre a favor de las entidades bancarias, por ello que nadie espere que le vayan a llamar a casa para devolverle el dinero.

5.- ¿qué ocurre si la entidad financiera me comunica que acepta la reclamación?

Si se acepta la reclamación lo normal es que la entidad financiera nos facilite sin mas demora las cantidades debidas, bien entregándolas en metálico o incluyéndolas en nuestra cuenta corriente.

6.- ¿qué hacer si la entidad financiera me comunica que rechaza la reclamación?

Dicha respuesta debe hacerse por escrito y estar motivada, esto es, la entidad debe explicar por qué rechaza la reclamación.

Si Usted no está de acuerdo con esta negativa puede acudir a los Tribunales de Justicia. En tal caso, le recomendamos que se asesore con profesionales que puedan explicarle las posibilidades de éxito y los posibles costes del proceso judicial. En Sainz de Rozas abogados aseguramos cobrar como máximo un 10% de las cantidades recuperadas.

7.- ¿qué puedo hacer si la entidad financiera no responde a mi reclamación en el plazo de dos meses?

Puede entender rechazada su reclamación y plantearse acudir a los Tribunales de Justicia.

8.- ¿qué ocurre si el contrato hipotecario tenía la cláusula abusiva pero ya se ha cancelado?

Puede presentar su reclamación siempre que la fecha de cancelación del contrato hipotecario esté dentro del periodo de cuatro años anterior a la fecha en que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo. Esto es, siempre que el último pago se hiciera con posterioridad al 23 de diciembre de 2011.