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En la mañana del día de hoy, hemos recibido la primera Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia relativa a la devolución de los gastos hipotecarios

Resultado: Declaración de nulidad de la cláusula de gastos y devolución del importe relativo a los gastos de Registro de la Propiedad, Asesoría y 50% de los gastos de la Notaría, además condena en costas para el Banco en las dos instancias lo que supone que el cliente no va a tener que pagar ni un solo euro.

Y esta es la línea que está siguiendo tanto el Juzgado de Bilbao, como la Audiencia Provincial de Bizkaia.

El presente caso, se inició con reclamación extrajudicial el 9 de enero de 2017 reclamando la nulidad de la cláusula y devolución de gastos.  Una vez obtenida respuesta negativa del Banco el 6 de marzo se presentó demanda judicial.

El 6 de octubre de 2017, el juzgado de 1ª instancia e instrucción de Getxo resuelve declarando la nulidad de la cláusula y devolviendo la totalidad de los gastos del Registro de la Propiedad y asesoría y 50% de Notaria pero sin condena en costas para el Banco.

La entidad bancaria recurrió a la Audiencia Provincial solicitando la validez de la cláusula, nosotros recurrimos para obtener la condena en costas y conseguir que el cliente no tuviera que pagar ni un solo euro por un procedimiento que el Banco le había obligado a iniciar.

Y por fin, tras este largo recorrido, hemos obtenido la Sentencia que se adjunta en la que además de devolver los gastos al cliente, se condena en costas al Banco.

Como ya hemos dicho muchas veces, prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios tienen cláusulas abusivas. Para entendernos, una cláusula abusiva es una cláusula que aparece en el contrato, que no ha sido negociada, cuya incorporación viene impuesta por una de las partes (en el caso que nos ocupa el Banco).
En lo que al consumidor interesa, su nulidad en la mayoría de casos, además de su desaparición del préstamo, supone la recuperación de una cantidad de dinero. Pues bien, cada día van apareciendo nuevas cláusulas abusivas y voy a aprovechar este artículo para explicar las principales de una manera resumida:

1.- Intereses de demora abusivos
El interés de demora, es el tipo de interés que tiene que pagar el consumidor por no abonar la cuota del préstamo a tiempo o cualquier otra obligación. El pago de intereses de demora por encima del interés legal del dinero más dos puntos está considerado cláusula abusiva. Actualmente es un 3% el interés legal que incrementado en dos puntos da un 5%. A partir de ahí los intereses se consideran abusivos.

2.- Cláusula vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado puede suponer en muchos casos que el impago de una cuota del préstamo faculte al Banco a resolver el préstamo hipotecario y exigir la totalidad pendiente. Esto evidentemente es una catástrofe para el consumidor y ya ha sido declarado abusivo.

3.- Cláusula de gastos hipotecarios
Es la famosa cláusula que impone el abono de todos los gastos de constitución del préstamo al consumidor (gastos notariales, registrales, de asesoría y tasación). En la actualidad los Tribunales están conformes con la nulidad de la cláusula pero no con las cantidades a devolver. En concreto la Audiencia Provincial de Bizkaia devuelve el 100% de registro de la propiedad, 50% de la notaria, 100% de asesoría y la tasación si es anterior a mayo de 2013.

4.- Cláusula del IRPH
Índice de referencia al que están sometidos algunos préstamos (en lugar del EURIBOR) y que en la práctica ha supuesto el abono de unos intereses muy superiores a los que se abonarían si el préstamo hubiera estado referenciado al EURIBOR. El índice fue declarado valido por el Tribunal Supremo, y actualmente está pendiente de que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Su nulidad, supone el recálculo de todo el préstamo hipotecario al EURIBOR y la recuperación de importantes cantidades de dinero.

5.- Cláusula suelo
También famosa cláusula que impide que nos podamos beneficiar de las bajadas del EURIBOR. En la actualidad, prácticamente todas son nulas por falta de transparencia (falta de información al consumidor de su trascendencia económica) y la devolución de las cantidades debe ser integra, es decir desde el inicio del contrato.

6.- Cláusula 360
Novedosa cláusula, existente también en muchas hipotecas que emplea como base para el cálculo de la fórmula de pago de intereses el año comercial de 360 días, en lugar del año natural de 365 días o 366 días si es bisiesto. En la práctica, supone que el consumidor abona una mayor cantidad de intereses de los que le corresponden. Esta cláusula ya ha sido considerada nula por abusiva por algunos Tribunales, y su nulidad implica la devolución de todos los intereses abonados de más.

7.- Comisión sobre posiciones deudoras
Supone en la práctica la aplicación automática de una comisión de 30 o 35 euros en algunos casos, únicamente por no abonar la cuota hipotecaria a tiempo. Supone un abuso bancario al generarse automáticamente y no responder a un servicio efectivo. Se pueden recuperar todas las cantidades abonadas.

8.- Comisión de apertura
Al igual que la anterior, es una clausula inventada por la entidad bancaria y no responde a un servicio efectivamente prestado.

Conclusión:
La gran mayoría de hipotecas contiene alguna de las clausulas señaladas y su eliminación supone la recuperación de cantidades económicas. En Sainz de Rozas Abogados hacemos un estudio gratuito de la escritura de préstamo en orden a informar al consumidor de la existencia de las precitadas cláusulas, su posibilidad de ser eliminadas y la valoración de las cantidades a recuperar.

Ldo. David Sainz de Rozas de la Peña

Novedades en relación con la cláusula suelo de las hipotecas. Nueva Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Marzo de 2015. Se devuelven las cantidades indebidamente cobradas desde el 9 de Mayo de 2013.

En Sainz de Rozas Abogados te hacemos un estudio de viabilidad gratuito.