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27Nov
2017

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA RECLAMACIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS

1. – ¿a quién afecta esta Sentencia?

A aquellas personas que tengan la condición de personas consumidoras y cuenten con una cláusula en su contrato hipotecario similar en su contenido o efectos a la considerada como abusiva por el Tribunal Supremo.

La cláusula declarada abusiva por el Tribunal Supremo decía lo siguiente:

«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gastos y costas en la cláusula 9ª»

Para que resulte de aplicación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 no es necesario que la cláusula incluida en su contrato hipotecario sea idéntica a la que acabamos de reseñar, bastaría con que la misma fuese de contenido parecido o similar y produjese los mismos efectos de trasladar al prestatario los gastos derivados de la formalización y desarrollo del contrato.

Para saber si tiene una cláusula que resulte afectada por la Sentencia del Tribunal Supremo debe examinar las cláusulas incluidas en su contrato hipotecario y, en caso de duda, debe consultar con alguna persona que pueda asesorarle al respecto. En Sainz de Rozas Abogados examinamos tu escritura de préstamo gratuitamente en orden a localizar clausulas abusivas.

2.- ¿qué gastos podrían reclamarse?

– Los gastos notariales y registrales.

Es decir, los gastos derivados de la formalización de escrituras notariales y de la inscripción en el registro de la propiedad. Se incluyen, por tanto, los gastos pagados a notarios y registradores de la propiedad como los gastos de asesoría, Indicar que en la actualidad tanto el juzgado de Bilbao como la Audiencia Provincial de Bizkaia están de acuerdo en devolver el 50% de los aranceles notarias, 100% de gastos de registro de la propiedad y asesoría

El Tribunal Supremo entiende que la formalización en escritura e inscripción en el registro de la propiedad del contrato hipotecario a quien beneficia especialmente es a la entidad financiera, por lo que debería ser ésta quien soportase los gastos derivados.

3.- ¿cuál es el procedimiento a seguir?

Debe presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera con la que tiene la hipoteca, mediante cualquier medio que permita acreditar su presentación (sello de su oficina bancaria, correo certificado con acuse de recibo, burofax…).

La entidad financiera está obligada a contestarle en el plazo máximo de 2 meses a contar desde la fecha en que Usted presente la reclamación.

4. ¿existe un plazo para presentar la reclamación?

Si. El plazo máximo para presentar la reclamación es el 24 de diciembre de 2019, esto es, cuatro años a contar desde la fecha en que se dictó la Sentencia del tribunal Supremo. Ojo con este dato puesto que el tiempo corre a favor de las entidades bancarias, por ello que nadie espere que le vayan a llamar a casa para devolverle el dinero.

5.- ¿qué ocurre si la entidad financiera me comunica que acepta la reclamación?

Si se acepta la reclamación lo normal es que la entidad financiera nos facilite sin mas demora las cantidades debidas, bien entregándolas en metálico o incluyéndolas en nuestra cuenta corriente.

6.- ¿qué hacer si la entidad financiera me comunica que rechaza la reclamación?

Dicha respuesta debe hacerse por escrito y estar motivada, esto es, la entidad debe explicar por qué rechaza la reclamación.

Si Usted no está de acuerdo con esta negativa puede acudir a los Tribunales de Justicia. En tal caso, le recomendamos que se asesore con profesionales que puedan explicarle las posibilidades de éxito y los posibles costes del proceso judicial. En Sainz de Rozas abogados aseguramos cobrar como máximo un 10% de las cantidades recuperadas.

7.- ¿qué puedo hacer si la entidad financiera no responde a mi reclamación en el plazo de dos meses?

Puede entender rechazada su reclamación y plantearse acudir a los Tribunales de Justicia.

8.- ¿qué ocurre si el contrato hipotecario tenía la cláusula abusiva pero ya se ha cancelado?

Puede presentar su reclamación siempre que la fecha de cancelación del contrato hipotecario esté dentro del periodo de cuatro años anterior a la fecha en que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo. Esto es, siempre que el último pago se hiciera con posterioridad al 23 de diciembre de 2011.